Apartman ve sitelerde en çok anlaşmazlık yaratan konuların başında çatı, dış cephe ve mantolama gibi binanın kabuğunu ilgilendiren işler gelir. Çünkü bu işler hem ciddi maliyet doğurur hem de tüm binayı yakından ilgilendirir. Bir kat malikinin dairesine çatıdan su sızması, dış cephe sıvasının dökülmesi ya da binanın ısı yalıtımının yapılması gerektiğinde ilk akla gelen sorular hep aynıdır: Bu karar nasıl ve kaç kişiyle alınır, masrafı kim öder, katılmak istemeyen malik ne yapabilir? Bu soruların cevabı büyük ölçüde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yönetim planında gizlidir. Bu yazıda çatı tamiri gider paylaşımı, dış cephe onarımı ve apartman mantolama kararı süreçlerini, karar yeter sayılarını ve katılmayan malikin sorumluluğunu adım adım ele alıyoruz.
Çatı ve Dış Cephe Neden Ortak Yer Sayılır?
KMK'ya göre binanın temelleri, ana duvarları, taşıyıcı sistemi, çatısı, dış cepheleri, bahçesi, asansörü, su deposu ve genel giriş gibi alanları ortak yer kabul edilir. Bir kat malikinin dairesinin tavanı aynı zamanda çatının altıysa, çatı yine de o kişinin değil tüm maliklerin ortak yeridir. Aynı şekilde dış cephe, yalnızca o cepheye bakan dairelerin değil, binanın bütününün korunmasına hizmet ettiği için ortak alandır.
Bu nokta gider paylaşımının temelidir. Ortak yer onarımı arsa payına göre paylaşılır; yani masraf, hangi dairenin altında veya yanında olduğuna bakılmaksızın tüm kat maliklerine yansır. Çatının en alt kattaki maliki ilgilendirmediği, en üst kat dairesinin ise tek başına sorumlu olduğu şeklindeki yaygın inanış hukuken yanlıştır.
- Ortak yerler: çatı, dış cephe, ana duvarlar, temel, taşıyıcı kolon ve kirişler
- Ortak yerler: çatı arası, asansör, merdiven, kalorifer kazanı, su tesisatının ana hatları
- Bağımsız bölüm sayılan yerler: dairenin iç duvarları, mutfak-banyo iç tesisatı, kapı içi alanlar
Ortak Gider Paylaşımının Temel Kuralı: Arsa Payı
KMK'nın ana ilkesine göre ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine kat malikleri arsa payları oranında katılır. Arsa payı, her bağımsız bölüme tapuda tahsis edilmiş paydır ve çoğu zaman dairenin büyüklüğüyle orantılıdır. Bu nedenle büyük daireye sahip malik, çatı veya dış cephe masrafına daha yüksek oranda katkı verir.
Burada önemli bir ayrım vardır. Asansör, kalorifer gibi kullanıma bağlı giderlerde yönetim planı farklı bir paylaşım öngörebilir; örneğin ısınma giderleri tüketim esaslı paylaşılabilir. Ancak çatı ve dış cephe gibi binanın korunmasına yönelik onarım giderlerinde temel ölçü, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, arsa payıdır. Bu yüzden çatı akması kim öder sorusunun cevabı kısaca şudur: Onarım masrafını, arsa payları oranında tüm kat malikleri öder.
Zorunlu Onarım mı, Faydalı/Lüks Yenilik mi?
Karar yeter sayısını belirleyen en kritik soru, yapılacak işin niteliğidir. KMK işleri kabaca üç gruba ayırır ve her grup için farklı çoğunluk arar:
- Olağan yönetim ve zorunlu (gerekli) bakım-onarım: Binanın korunması, hasarın giderilmesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması için zorunlu işlerdir. Çatının akması, dış cephe sıvasının düşme tehlikesi, taşıyıcıda çatlak gibi durumlar bu gruba girer.
- Faydalı yenilik ve ekleme: Bina için gerekli olmasa da ortak fayda sağlayan, herkesin yararlanabileceği yatırımlar. Yalıtım amaçlı mantolama çoğu zaman bu kapsamda değerlendirilir.
- Çok masraflı ve lüks yenilik: Yalnızca konfor ya da gösteriş amaçlı, masrafı bina değerine ve maliklerin gücüne göre aşırı olan işler.
Bu sınıflandırma sadece teorik değildir; doğrudan kaç imza gerektiğini ve katılmayan malikin masrafa zorlanıp zorlanamayacağını belirler. Bir işin hangi gruba girdiği tartışmalıysa, teknik rapor (mühendis/mimar görüşü) almak hem doğru sınıflandırma hem de olası dava için güçlü dayanak sağlar.
Zorunlu Bakım ve Onarımda Karar Yeter Sayısı
Binanın korunması ve değerini muhafaza için gerekli (zorunlu) onarım, olağan yönetim işlerinden sayılır. Bu nedenle kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk ile karar alınabilir. Yani çatı akıyorsa veya dış cephe düşme tehlikesi taşıyorsa, tüm maliklerin oybirliği gerekmez; toplantıda gerekli çoğunluk sağlanması yeterlidir.
Daha da önemlisi: Zorunlu onarımdan kaçınmak mümkün değildir. Bina için gerekli bir onarıma karar verilmişse, lehine oy kullanmayan veya toplantıya katılmayan malik de masrafa arsa payı oranında katılmak zorundadır. Çünkü bu masraf binanın korunması içindir ve hiçbir malik 'ben kullanmıyorum' diyerek çatının onarımından muaf tutulamaz.
Acil ve Kaçınılmaz Onarımda Yöneticinin Yetkisi
Bazı durumlarda kurul toplanmasını beklemek mümkün değildir. Çatının fırtınada uçması, ani su baskını, taşıyıcı bir öğenin çökme tehlikesi gibi kaçınılmaz ve acil onarımlarda yönetici, kurul kararı olmaksızın gerekli tedbirleri alabilir ve onarımı yaptırabilir. Bu, yöneticiye tanınan bir koruma yetkisidir; amacı binayı ve kişileri korumaktır.
Yöneticinin bu yetkiyi kullanırken dikkat etmesi gereken birkaç husus vardır:
- Müdahale gerçekten acil ve kaçınılmaz olmalı; ertelenebilir işler için bu yetki kullanılmaz
- Harcamalar belgelenmeli; fatura, teklif ve fotoğraflarla kayıt altına alınmalı
- Mümkünse birden fazla teklif alınarak makul bedelle iş yaptırılmalı
- Yapılan acil onarım ve harcama, ilk kurul toplantısında maliklere bildirilmeli
Acil onarım masrafı da nihayetinde arsa payı oranında tüm maliklere yansıtılır. Yönetici cebinden ödediyse, yaptığı zorunlu gideri maliklerden talep etme hakkına sahiptir.
Mantolama (Isı Yalıtımı) Kararında Yeter Sayı
Mantolama, hem ısı yalıtımı sağladığı hem de binanın görünümünü ve değerini etkilediği için özel bir konudur. Mantolama çoğu durumda binanın varlığı için zorunlu bir onarım değil, ortak fayda sağlayan bir yenilik ve ek tesis olarak değerlendirilir. Bu nedenle apartman mantolama kararı için genellikle basit çoğunluk değil, daha yüksek bir nisap aranır.
KMK, faydalı yenilik ve eklerde kararın kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınmasını öngörür; uygulamada bu çoğu zaman maliklerin üçte iki düzeyinde bir çoğunluğa işaret eder. Önemli nokta şudur: Faydalı yenilik niteliğindeki mantolamada karar usulüne uygun alınmışsa, bu yenilikten yararlanan tüm malikler -karara katılmasalar bile- giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlü olabilir.
Ancak iki ek durumu hatırlamakta fayda var. Birincisi, eğer bina çok eski veya cephesi gerçekten tehlikeli durumdaysa ve yapılacak iş aslında zorunlu onarım niteliği taşıyorsa, daha düşük bir çoğunlukla da karar alınabilir. İkincisi, enerji verimliliği mevzuatı kapsamında zorunlu hâle gelen yalıtım uygulamalarında, işin niteliği zorunlu bakım kapsamına yaklaşabilir. Tartışmalı durumlarda işin niteliğini bir teknik raporla netleştirmek en sağlam yoldur.
Karara Katılmayan Malikin Sorumluluğu
Pratikte en çok merak edilen konu, karara karşı çıkan ya da toplantıya hiç gelmeyen malikin durumudur. Burada işin niteliği belirleyicidir:
- Zorunlu onarımlarda: Katılmayan veya karşı oy veren malik de masraftan kurtulamaz; arsa payı oranında öder. Çünkü gider binanın korunması içindir.
- Faydalı yeniliklerde: Usulüne uygun çoğunlukla alınan kararla yapılan ve herkesin yararlanabildiği yenilikte, katılmayan malik de gidere katkı verebilir; özellikle yenilikten fiilen yararlanıyorsa sorumluluktan kaçınması zorlaşır.
- Çok masraflı veya lüks yeniliklerde: Bu işlerin yapılmasını isteyen malikler masrafı kendileri karşılar. Karara katılmayan ve o yerden yararlanmaktan vazgeçen malik, kural olarak giderlere zorlanamaz.
Ortak gideri ödemeyen malik için yönetim, gecikme tazminatı uygulayabilir ve alacağı icra yoluyla tahsil edebilir. KMK, ödenmeyen ortak gider ve avans için yöneticiye dava ve icra takibi hakkı tanır; ayrıca yönetim planında belirlenen oranda gecikme tazminatı (faiz niteliğinde) talep edilebilir. Bu nedenle 'karara katılmadım' demek, çoğu durumda ödememe gerekçesi olmaz.
Süreci Sağlıklı Yürütmek İçin Pratik Öneriler
Çatı, dış cephe ve mantolama gibi yüksek bütçeli işlerde anlaşmazlığı en aza indirmenin yolu, süreci baştan şeffaf ve belgeli yürütmektir. Aşağıdaki adımlar hem maliklerin güvenini kazandırır hem de olası bir uyuşmazlıkta yönetimi korur:
- İşin niteliğini (zorunlu onarım mı, yenilik mi) teknik raporla netleştirin
- En az iki-üç firmadan yazılı ve karşılaştırılabilir teklif alın
- Toplantı gündemini, karar yeter sayısını ve gider tahminini önceden maliklere duyurun
- Kararı, karşı oyları ve çekinceleri karar defterine ayrıntılı yazın
- Ödeme planını arsa payına göre net tablo hâlinde paylaşın; peşin/taksit seçeneklerini belirleyin
- Tüm fatura, sözleşme ve garanti belgelerini saklayın; iş bitiminde maliklere hesap verin
Özetle, çatı ve dış cephe onarımları binanın korunması için zorunlu işlerdir ve arsa payı oranında tüm maliklerce ödenir; bu masraftan kaçış yoktur. Mantolama gibi yenilikler ise daha yüksek bir karar çoğunluğu gerektirir, ancak usulüne uygun alınan kararla yine maliklerin katkısını gündeme getirebilir. Acil durumlarda yönetici kurulu beklemeden müdahale edebilir. Sürecin niteliğini doğru belirlemek, doğru çoğunlukla karar almak ve her aşamayı belgelemek; hem hakların korunması hem de huzurlu bir site yönetimi için en güvenli yoldur.
En Ucuz Site Yönetimi ile aidat takibini, şeffaf kasayı ve otomatik borç hatırlatmayı dakikalar içinde kurabilir, kağıt deftere ve hesap tablolarına veda edebilirsiniz.